Immobilie kaufen als Lehrkraft: Finanzierung, Förderung und Absicherung

Worum geht es?

Eine eigene Wohnung oder ein Haus kann im Alter die Miete sparen und damit die Versorgungslücke verkleinern. Gleichzeitig bindet ein Kauf viel Geld und meist einen Kredit über viele Jahre. Als verbeamtete Lehrkraft hast du dafür gute Voraussetzungen, weil dein Einkommen sicher ist. Damit der Kauf zu deinem Leben passt, solltest du aber Kosten, Förderung und Absicherung genau kennen.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Ihren Satz legt jedes Land selbst fest, er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Kosten für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit. Du solltest sie deshalb aus eigenem Geld bezahlen können.

Wie funktioniert die Finanzierung?

Banken prüfen vor allem, ob du die monatliche Rate dauerhaft tragen kannst. Das sichere Einkommen als Beamtin oder Beamter wird dabei in der Regel positiv bewertet. Trotzdem gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind meist Zins und Risiko.

Wichtige Punkte sind die Zinsbindung, also wie lange der Zins fest ist, die Tilgung, also wie schnell du den Kredit zurückzahlst, und Sondertilgungen. Plane auch ein, dass sich deine Situation ändern kann, etwa durch Teilzeit oder Elternzeit.

Welche staatliche Förderung gibt es?

• Altersvorsorge-Eigenheimbetrag: Geförderte Altersvorsorge, also Riester und ab 2027 das neue Altersvorsorgedepot, kannst du für eine selbst genutzte Wohnung einsetzen: für Kauf oder Bau, für die Tilgung eines Darlehens dafür, für Genossenschaftsanteile oder für einen barrierereduzierenden Umbau oder eine energetische Sanierung. Für Kauf, Bau, Tilgung oder Genossenschaftsanteile müssen mindestens 3.000 € verwendet werden, für Umbauten gelten eigene Mindestbeträge (§ 92a EStG). Mehr dazu in unserer Meldung zum Altersvorsorgedepot ab 2027.
• Wohnungsbauprämie: Wer in einen Bausparvertrag einzahlt und unter den Einkommensgrenzen bleibt, bekommt eine Prämie von 10 % auf bis zu 700 € im Jahr, bei Ehepaaren auf bis zu 1.400 €. Die Einkommensgrenzen liegen bei 35.000 € zu versteuerndem Einkommen, bei Ehepaaren 70.000 € (WoPG).
• Förderprogramme: Die KfW und einige Länder haben Programme für Familien, Neubau oder energetische Sanierung. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig.

Was ist mit einer Immobilie zur Vermietung?

Auch eine vermietete Immobilie kann Teil der Altersvorsorge sein. Mieteinnahmen musst du versteuern. Dafür kannst du Schuldzinsen, Abschreibung und Kosten für die Immobilie als Werbungskosten abziehen. Vermietung bringt aber auch Pflichten und Risiken mit, etwa Leerstand oder Reparaturen.

Wie sichere ich die Finanzierung ab?

Ein Kredit läuft oft 20 Jahre oder länger. In dieser Zeit sollte die Rate auch dann bezahlt werden können, wenn etwas passiert.

• Wohngebäudeversicherung: Schützt das Gebäude gegen Schäden etwa durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser. Banken verlangen sie in der Regel.
• Risikolebensversicherung: Sichert Partner oder Kinder ab, falls du stirbst und sie die Rate allein tragen müssten.
• Dienstunfähigkeitsversicherung: Gerade in der Probezeit oder bei einer niedrigen Mindestversorgung kann eine Dienstunfähigkeit die Finanzierung gefährden. Mehr dazu auf unserer Seite Dienstunfähigkeit.